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房都没看就网签!深圳楼市新政昨夜出台今起实

  二手房交易“三价合一”终于来深昨夜(28日)深圳楼市爆出重磅消息传闻已久的“三价合一”政策终于在深圳落地3月28日晚,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局

  3月28日晚,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发文,称深圳建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象。官方定调深圳二手房交易中涉及的房屋真实成交价、网签备案合同价(过户价)、银行贷款评估价三个价格将不再各自独立计算,银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。目前文件已经下发深圳各大银行。

  南都记者查询文件发现,在发文当日(28日)及之前贷款受理行已经查询人民银行征信记录或购房人已经支付定金、部分房款等相关费用,并能提供符合监管要求的证明材料的并不适用新规。

  深圳中介李杰表示,得知新政落地后,有购房者马上电话他询问网签事宜。得知昨晚(28日)前网签按原政策后,对方决定网上看房后联系业主去网签,房子都没来得及看。

  深圳石厦某地产中介公司,经纪人昨夜在打电话给客户,并对同事表示客户正在来签单的路上。

  “三价合一”一来,我们购房的成本和门槛就更高了

  简单来讲,“三价合一”就是要尽量做到二手房的“银行评估价=实际成交价=网签备案价”。

  2.网签备案合同价(过户价):房子过户前在房地产信息系统网签备案,用以计算税费。许多人为省下税费,都按照房管局最低计税指导价填写,这样的行为就是所谓的“阴阳合同”。

  3.银行贷款评估价:银行对抵押房产的资产价值进行的评估,一般等于真实成交价。而传说中的高评高贷,便是购房者为变相降低首付,让评估价高于真实成交价。

  之前二手房成交有些人为了多贷款少出首付钱,会做高评估价,这样可以多贷款,但是等到房产登记部门提交的备案合同上,为了少交税费,又会尽量把成交价格写低,这就是二手房市场常说的阴阳合同。

  而“三价合一”的话,银行会以网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价中的最低值来发放贷款。

  根据中央关于“房子是用来住的,不是用来炒的”的总体定位,为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房〔2017〕215号)完善房地产金融调控的政策要求,人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知,建立信息互通查询机制,规范购房融资,坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象,确保房地产市场平稳健康发展。

  该通知要求:商业银行办理房屋贷款业务,要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据,并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对,对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请,系统将自动拦截并予以退文,并将相关违规情况报监管部门核查。

  该政策实施将全面压缩“阴阳合同”生存空间,打击利用高杠杆投资投机购房,夯实差别化住房信贷政策,抑制二手房价格过快上涨,并提高税赋公平性。同时,也将完善二手房市场监测管理,有利于房地产市场主管部门全面掌握真实二手房成交价,为房地产调控提供更可靠的数据支持。

  政策发布后,各商业银行、各房地产中介服务机构将在主管部门指导下依法落实通知精神,要求客户如实申报成交价格。人民银行深圳市中心支行、深圳银监局将继续加强购房贷款业务的监督和检查。

  有专家认为,“三价合一”后,一定程度上会提升购房者的置业门槛,主要是首付或税费增加(但两种情况不会同时出现),对购买力不强的刚需客影响最大,二手成交也会下滑。部分购房者或会从二手房市场流向一手房市场。

  以一套实际成交总价为300万元的洋房为例(满两年首套普通住宅),一般情况可高评估价格至320万。

  银行将按最低价格发放贷款,即网签合同价格(一般情况下,网答合同价格仅为成交价格七成)约200万,根据三价合一,以最低价格为准的原则,仅能从银行贷款140万,300万的房子首付得付160万元。(一般人不会选择该方案)

  首付:银行将按300万总价发放贷款,即为210万,首付按正常支付,为90万。

  提醒:如果银行对物业评估价低于实际成交价,那么买家需要多支付评估价与成交价之间的差额。

  一般情况下,网签合同价格仅为成交价格七成,所以征税标准为参照200万的网签价格,需要交税4万。

  如不调高网签合同价格致成交价格,则税费仍为4万。但如调高网签合同价格致成交价格,网签价格与合同价格一致,按300万计算,税费为6万,增加了2万。

  ● 如果不满两年,非普通住宅或者二套住宅则税费相应提高,但是与增加首付款相比影响不大。

  据周争锋律师解释,打击阴阳合同导致税费增加,这不是第一次,在2011年深圳市出台计税评估价政策时,就已经出现过凭空增加税费的承担问题,青蘋果论坛。这主要看市场的作用,是买卖双方博弈的结果。

  个人所得税和增值税的纳税主体本来就是出卖人,在2014年930政策利好情况下,房价也没有大幅的上扬,但是在2015年的330新政后,因为减少了税费,直接刺激了房价的上涨,而上涨的初期就是涨的税的部分。

  这次打击阴阳合同成功的线政策的相反,业主为了成交会承担一部分费用,抵消掉对买家的影响。

  打击阴阳合同导致增加的税费不属于因法律、法规、政策变动增加税费的范畴,这对于在政策出台前签订买卖合同的买受人非常的不利,买受人应在合同中明确自己最高愿意承担的纳税金额,要对被超出部分作出约定,是各方依法承担还是按比例承担,或税费超出一定范围取消交易相互免责。

  网签合同的价格依法应是双方的实际成交价,在网签合同中不按照实际成交价填写,双方约定按照计税最低评估价填写,目的是为了逃税,而逃税是违法行为,不被法律认可保护。(也就是如果因此产生纠纷,或无法进行相关调解)。

  据肖小平称,因目前实施细节还不清楚,只能等。但从短期来看,应该会引发市场观望,从而引起二手房市场成交减少。

  因为,买家期待市场降价,卖家也不会贸然降价,市场进入博弈期。这对于买家来讲,某种程度上会导致支出增加,所可以买家更强势一点。但对于卖家而已,让步也不是不可能,特别是深圳业主早期入手的物业,增值部份已经非常可观。另外急售的业主也可能做出让步。

  这个消息传了很多,经过前置消化,违约的可能性应该不大,深圳的置业者也已经很成熟,再加上违约成本也高。而且二手房买卖有很多环节,需要买卖双方共确认才能交易。

  目前看来这政策只对二手房有影响,购买新房没有税费转嫁的因素,只有少量契税,因此对新房来说或许算“变相利好”。

  1、可以避免“阴阳合同”导致的“高评高贷”,通过提高银行评估价变相降低首付比例;